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年度業績 | 國瑞置業:盈利能力較高,充裕土儲利好規模增長
2019-04-11
來源:國瑞地產
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2018年,國瑞置業實現合同銷售額219.1億元,同比增長47%,首次進入行業百強。在土地投資方面,公司2018年在公開市場上獲得211.2萬平的新增土儲,并且國瑞置業還積極通過收并購方式在京津冀、粵港澳大灣區及“一帶一路”區域新增9個項目進行合作。截止2018年底,總土儲資源達1673萬平,同比增長97.6%,基本能夠維持公司5年左右發展。2018年,國瑞置業營收規模有所縮減,但是盈利能力維持在行業較高水平;杠桿率有所降低,但是短債比例過高,公司風險管控有待提升。

業績:合約銷售再創新

完成2018年銷售目標。2018年國瑞置業全年實現銷售金額219.1億元,銷售面積130.4萬平方米,同比分別增長47.3%和42.5%,相較2017年有大幅提升。完成其2018年200億元的銷售目標,且首次進入克而瑞年度銷售排行榜TOP100。銷售均價方面,2018年國瑞置業的銷售均價為16804元/平方米,一直處于增長態勢。

環渤海區域為其銷售主戰場。從區域來看,2018年國瑞置業環渤海區域銷售業績貢獻最高,銷售金額為106.9億元,占比55.5%。國瑞置業延續之前的以一線城市為其銷售主場,一線城市銷售金額為104.5億元,占比54.2%,較2017年上升10.2個百分點,其中北京銷售占比為38.5%。其銷售區域較為集中,有待均衡區域分布,分散市場風險。

投資:土儲快速擴張

土地儲備擴張迅猛。2018年國瑞置業通過招拍掛新增3幅地塊,分別是位于北京、無錫和貴州銅仁,總建面為211.20萬平方米,其中貴州銅仁項目土儲達187.2萬平方米。國瑞置業還通過收并購方式在京津冀、粵港澳大灣區及“一帶一路”區域新增9個合作項目。根據2017年及2018年國瑞置業的總土儲明細,可以看出2018年,國瑞置業在2017年新進入9個城市,其中6個城市為三四線城市,珠三角和環渤海城市比較多。截至到2018年底,國瑞集團總土儲建面達1673.2萬平方米,同比增長97.6%,拿地速度強勁,但其拿地平均價格相比去年下降了40%,為2823元/平方米,拿地面積的迅速擴張及均價下降,為國瑞置業未來銷售擴張打下良好的基礎。

環渤海區域土儲建面占比較大,主要位于一二線城市。國瑞置業雖然土儲進入城市有限,但其在各個區域及各個城市能級均有布局。從區域來看,環渤海區域土地儲備占比最高為44.2%,規模達739.2萬平,且其中近7成位于北京、石家莊、沈陽、天津等一二線城市。此外,國瑞置業亦加大在中西部區域拿地力度,中西部土儲建面占比較2017年上升了10個百分點,增長速度最快,主要是因為年內企業在貴州銅仁新獲取187萬土儲。

粵港澳大灣區總土儲近300萬平,將是企業未來業績的良好支撐。國瑞置業起家于廣東汕頭,在珠三角區域深耕多年,憑借地緣優勢,目前其在大灣區重點城市深圳、佛山、江門均有落子,總土儲規模達290.6萬平,占總土儲的17.2%。除此之外,深圳龍崗區的舊改項目也將會為企業提供持續的土地資源。隨著粵港澳大灣區的建設規劃的不斷落實和推進,國瑞憑借地緣優勢,有望業績得到有力的支撐。

三四線城市土儲占比達5成,多數位于粵港澳。三四線城市土儲占比已達51.5%,超過半數,相比2017年占比上升13.1個百分點;且總土地儲備達862萬平方米,較去年增加超500萬平,增幅達1.64倍,可見其對三四線城市的拿地力度。從三四線土儲的分布來看,企業近半成土地位于珠三角,其中佛山總土儲規模達到176.1萬平,隨著粵港澳灣區的不斷推進,該等地區的項目未來銷售可期。

銅仁、廊坊總土儲規模超百萬方,分別占比達10%以上,企業需格外留意市場變化。從國瑞置業的總土儲分布來看,土儲多集中于一二線環渤海及三四線的粵港澳城市,整體風險可控。但是從單城市的總土儲規模來看,銅仁、廊坊兩地的總土儲規模分別達到187.23萬平、167.0萬平,占比均超過10%。結合CRIC2018年發布的《中國城市房地產市場投資前景研究報告》來看,這兩個城市并非投資前景50強,未來市場如何還需時日來觀察。

財務:風險管控有待提升

營收規模有所縮減,盈利能力維持在行業較高水平。一方面,國瑞置業2018年營收規模有所縮減,營業收入為66.1億元,相比2017年的67.9億元有所降低,其中銷售營業收入為59.2億元,同比下降7%;毛利潤同比下降18%至26.0億元,凈利潤也同比下降了23%至15.7億元。另一方面,受益于企業較低的銷售成本,國瑞置業盈利能力雖有所降低,但是仍然維持在行業較高水平。2018年,國瑞置業毛利率同比下降7個百分點至39%,凈利率同比下降6個百分點至24%,歸母凈利率為15%,盈利能力處行業較高水平。

凈負債率同比下降。根據年報數據顯示,國瑞置業2018年凈負債率同比下降53個百分點,為153%,杠桿率有所降低。截止2018年底,短期有息負債為138.1億元,公司在手持有流動現金僅15.1億元(若加上非流動資產中的受限制銀行存款,持有現金為19.7億元),無法覆蓋短期債務;且長短期債務比僅為1.09,短債比例過高,長期來看,企業償債壓力也不小。而公司2018年平均融資成本為6.94%,處于行業較好水平。

總結

銷售穩定增長,土儲充裕。2018年,國瑞置業實現合同銷售額約219.1億元,同比增長47.3%;在土地投資方面,公司在公開市場上獲取了211.2萬平土儲資源,并通過并購公司戰略布局區域內的成熟項目來夯實未來銷售的增長勢頭,在京津冀、粵港澳大灣區及「一帶一路」區域新增9個項目,截止2018年底,公司共擁有1673萬平總土地儲備資源,按照50%的年復合增長率,能夠給支撐公司4-5年發展所需。但國瑞置業2018年有息負債約288億元,其中短期債務占比48%為138億,存在償債風險,公司應該有效降低短債比例,加強公司流動性。如果企業能夠調整積極調整債務結構,未來發展空間將更大。

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