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年度業績 | 國瑞置業:土地儲備新高,商業物業加速落地
2019-04-15
來源:國瑞地產
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國瑞置業(2329.HK)近期發布業績,截至2018年12月31日止年度,實現收入為人民幣66.13億元(單位下同);公司凈利潤為15.69億元;每股基本盈利22.70分;擬派末期股息每股5.64港仙。

整體來看,公司結轉的收入和利潤同比出現下滑,但是這一方面已經在中期業績中體現。主要受到公司銷售周期及結轉周期影響,因此并未出現偏離市場預期。 

而公布業績后,公司的股價走勢平穩,并未受到影響。從公司估值上看,經歷了2018年的持續下行,已經完成“風險出清”。投資是賺“變化”的錢,因此公司此份成績單中還隱含了不少利好的轉變。把握公司基本面變化的點,才能把握市場反轉的機會,下面具體來看看。

合約銷售創新高,利潤增長具備確定性

截至2018年12月31日,國瑞實現簽約銷售額分別約為219.13億元,較去年同期增加47.3%。已簽約總建筑面積約為130.4萬平方米,較同期增加42.5%。在簽約銷售額中貢獻較大的城市為:北京占比38.5%,一線及一線周邊熱點城市共占比51.4%。

公告顯示,2018年,國瑞置業旗下佑安府、國瑞·瀛臺等銷售型物業銷售良好,其中國瑞?福瑞園,開盤即售罄,銷售火爆。

進入2019年,公司合約銷售進一步加速。近期,公司發布2019年1-3月銷售數據,期內公司實現簽約銷售總額約人民幣76.57億元,同比增長276.64% 。建筑面積簽約銷售量約31.4萬平方米及簽約平均售價約每平方米人民幣24387元。

公司表示,截至2018年12月31日,全國項目已鎖定待結轉銷售額約為250億元,為公司2019年的業績提供了充分的保障。

分析房地產的業績表現需要理解財務數據上的一層關系:合約銷售-合約負債-營業收入-利潤。對于國瑞而言,這意味著今年的合約銷售收入將影響明年公司的營業收入,從而影響明年的利潤。其中,合約銷售是公司業績增長的先行指標,而合約負債(會計準則修改前為預售物業已收房款)則是反映未結轉收入的指標。

可以看到,由于公司有持續的租金收入,且物業周轉和結轉速度都較快,營業收入一直超過合約負債。但是2018年,國瑞置業合約負債規模達到112.1億元,超過營業收入89.4%。這意味著2019年國瑞置業的業績有望大幅增長。

貨源充足,土儲大增奠定成長性

對于房地產企業而言,土地儲備是地產公司影響長期價值最重要的因素,支撐著公司長遠的發展。長期價值的角度來看,公司業績增長只是釋放長期價值的過程。

截至2018年12月31日,國瑞新增土地儲備約792萬平米,平均土地成本約人民幣1136/平米;于2018年12月31日,土地儲備總規模達1,670萬平米,同比增長97%,平均土地成本約人民幣2,800/平米。

土儲策略上,公司未來將保持關注環渤海、華東、大灣區三大城市群。城市選擇上,公司堅持布局一二線城市新區及週需求外溢區域,如西安、鄭州、貴陽等。這些城市十對周邊人口極具強輻射能力的城市。對于三四線城市,國瑞只選取具有強勢配套資源的土地。

截至2018年年底,公司土儲主要分布京津冀、長三角,及泛珠三角地區,主要分布在核心的一二線城市。值得注意的是,公司在北京、汕頭、潮州以及深圳共擁有約1067萬平開發面積的以及土地及舊改項目,這些項目有望進一步增厚公司的土地儲備。

公司的土地儲備布局具備發展潛力,因此具有較高質量,未來產品去化有所保障。而在數量大增背后將促進國瑞置業2019年的兩個變化:

1.有更充足的貨源支撐業績增長。2019年,集團新增可售資源可超過500億元。其中,預計北京可新增資源250億元;

2.目前土儲預計總貨值逾人民幣1300億元人民幣,支撐公司內在價值增長。按公司20%利潤率及10%折現率計算,公司目前土儲內含價值接近230億元人民幣,而目前公司市值為81億港元,長期價值突顯。

商業物業加速落地,杠桿水平持續下降

國瑞置業業務模式保持“住宅+商業”雙輪驅動的模式,其商業物業主要集中在一二線城市核心地段,如北京、深圳等地。截至2018年,國瑞的租金收入約為人民幣5.1億,同比增長64%,主要原因是哈德門中心投入運營。公司的投資性物業估值總額近200億元。

隨著物業落地,以及出租面積持續上升,公司租金收入將進一步提升,如北京哈德們中心出租面積仍有30%空間提升;而佛山升平商業中心預計能在2019年為公司帶來持續的租金收入。

與此同時,公司的財務水平得到進一步的改善。截至2018年12月31日,凈資本負債率同比下降55個點;有息負債總規模約人民幣288億,較中期下降約5%;公司綜合融資成本6.94%,在行業中保持合理水平。

公司融資保持通暢,有望進一步扭轉過去市場對公司負債端的負面預期。2018年12月31日,國瑞已經批準但尚未提用的授信額度約為人民幣100億元;2019年3月28日,公司已經歸還一年內到期的境外債券約5.2億美元。

小結:

國瑞置業2019年面臨三大利好變化:1.業績增長具有較大空間及確定性;2.土地儲備大增支撐銷售規模增長,同時推動公司內在價值提升;3.公司財務狀況保持穩健,融資渠道融通,短期外債幾乎完全償還,整體風險已經出清。

截至2019年4月9日收盤,公司總市值81億元,PE7.1x,PB0.6x。凈資產178億元,內在價值接近400億元,處于低估狀態。隨著未來預期反轉,及公司利好“變化”不斷兌現,公司估值有較大提升空間。

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